¿Qué es una segunda hipoteca?
El propósito de una segunda hipoteca es permitir a los propietarios acceder al capital acumulado en sus viviendas cuando necesiten dinero. Una segunda hipoteca puede usarse para cubrir gastos grandes como facturas médicas o de emergencia, así como para financiar renovaciones o reparaciones en el hogar.
Freddie Mac está investigando una nueva fuente de ingresos gracias a los récord de $17 billones de capital inmobiliario no utilizado en las viviendas estadounidenses. Unos $850 mil millones de capital inmobiliario se encuentran en viviendas con primeras hipotecas y Freddie Mac quiere comenzar a comprar segundas hipotecas escritas sobre esas viviendas.
Por qué importa
Si se aprueba la propuesta de Freddie Mac, esto podría estimular más préstamos y canalizar más dinero a los consumidores. La trampa es que cualquier incumplimiento pondría en riesgo las viviendas de esos consumidores.
En qué punto estamos
La Federal Housing Finance Agency parece probable que apruebe la idea, ya que las segundas hipotecas suelen ofrecerse a una tasa de interés más baja que algunas alternativas de financiamiento, como préstamos personales o al consumo.
Algunas personas en la industria de servicios financieros están preocupadas porque creen que el plan de Freddie Mac puede causar una alta inflación y más desigualdad de riqueza. El plan de Freddie Mac puede ser una amenaza para los prestamistas al consumo que enfrentarían una nueva competencia de precios más bajos.
Cómo funciona
Freddie Mac siempre ha comprado nuevas hipotecas resultantes de refinanciamiento de efectivo. Sin embargo, en el entorno actual de tasas altas, esas hipotecas apenas se emiten, ya que requieren cambiar una hipoteca anterior de tasa más baja por una nueva de tasa más alta.
Una segunda hipoteca es efectivamente similar a un refinanciamiento de efectivo, aplicando la nueva tasa más alta SOLO al aumento en el monto principal. O sea la segunda hipoteca.
Sin embargo, es diferente a las líneas de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) porque las segundas hipotecas tienen una tasa de interés fija en lugar de una tasa variable, y se percibe más como un compromiso a largo plazo que como una fuente de liquidez a corto plazo.
¿Qué sigue?
Los resultados podrían ser lo suficientemente grandes como para estimular toda la economía de los EE. UU. al proporcionar casi $1 billón a los consumidores, pero otros expertos piensan que esta idea no irá a ninguna parte. Una razón es que sería difícil comercializar este producto porque los propietarios no saben si su hipoteca está en manos de Freddie Mac.
La agencia quiere asegurarse de que si enfrenta un incumplimiento en una segunda hipoteca, también sea dueña de la primera hipoteca, para maximizar sus posibilidades de ser reembolsada en ambas hipotecas.
Esto también podría no ser muy rentable para los prestamistas que obtienen la mayor parte de su dinero de los derechos de servicio de hipotecas, no al vender préstamos a Freddie Mac. Los derechos sobre segundas hipotecas no tienen mucho valor debido al tamaño pequeño del pagaré.